地處長江口的上海，這座新興城市已經超過了北京和南京，成為東方最大的城市，上海知縣姚廷遴（字純如）也水漲船高，就在上海衙門不用挪動地盤，就從七品知縣，一路升為六品知州，五品知州，四品知府，現在又變成正三品的知府，和順天府、應天府這些高階的知府一樣的品級了！

原本被清廷改名成江寧府的南京，現在又被改回南京的名字了，原江寧府衙門，換了一個牌子，變成應天府衙門。

順天府目前還在清廷手中，等今後收回北京之後，王新宇打算把順天府、應天府和上海府的知府品級再次提高，變成和總督一樣品級的正二品，甚至是從一品大員！

位於上海城隍廟附近的上海老城區內，上海知府衙門就設在老城區，知府大人姚廷遴坐在知府衙門的客廳內，正在宴請黃宗羲、祁班孫、顧炎武和方以智等一批江南名人。

“姚府尹真是可喜可賀啊！四年前還是七品縣令，今天已經升為三品知府了！”祁班孫拱了一下手道。

黃宗羲哈哈大笑：“還是純如老弟有眼光啊！四年前王爺請你去當嘉興同知都不去，寧可在上海當七品知縣。當年好多人還嘲笑純如老弟太傻呢，如今看來，純如老弟才是真正的先知先覺啊！”

區區四年時間，從七品縣令升為三品高官，這提升速度確實坐火箭了，姚廷遴就地升級，連衙門都沒有挪動，就一路升官，確實令人羨慕。不過這姚廷遴事實上也是能人了，他出生於崇禎元年，崇禎十四年的時候就失去了父親。此人很有才華，但一直沒有考取功名，而且此人敢說實話。

真實歷史上，范文程的第三子範承勳出任兩江總督的時候，範大漢奸的兒子居然被康熙和歷史學家都標榜為清正廉潔的好官，但是姚廷遴寫的書裡面，就真實記錄了範承勳的種種劣跡，姚廷遴在他的書裡面寫道：範總督南下視察上海，場面豪華奢侈不必說，犒賞、禮儀卻件件照收不誤，縣中費銀五千兩。海關官特備豪華遊船從蘇州趕到上海，擺酒於船內，演戲飲酒而去，禮金亦費五百兩。做到兩省總督，下僚送禮，一概全收，貪婪極矣。自稱文正公之後，豈料文正公之子孫，有如是不肖哉。

姚廷遴極有才華，由於他是明朝時期浙江布政使姚永濟的從孫，到了清朝的時候又擔任過一段時間縣吏，加上他精通醫學，當年王新宇攻下浙江，急需用人，於是黃宗羲等人就推薦了此人。

雖然姚廷遴沒有考取功名，但是在黃宗羲等江南士子眼中，是姚廷遴不願意考取清廷偽朝的功名，所以就推薦了此人。

這姚廷遴也確實是一個能人，自從擔任上海知縣以來，城市建設工作就做得非常好，在這四年之內，上海灘上出現了一棟棟豪華的大樓，從蘇州河往南，沿著黃浦江鋪設了一條水泥馬路，被稱之為外灘。蘇州河以北，沿著黃浦江，修建了大量的碼頭倉庫，各種工廠如雨後春筍一般出現在上海。

姚廷遴一心投入到城市規劃建設中，他還親自參與，設計了上海未來發展的藍圖，規劃了工業區、商業區、住宅區、碼頭區等，即將修建的京滬鐵路（南京到上海）也在規劃之中，目前正在修建一條從閘北區通往吳淞口的鐵路。

從閘北區通往吳淞口的鐵路，把蘇州河以北的住宅區、工業區和碼頭連線在一起。這條鐵路可以辦客運，從住宅區出來，去上班的人們能夠搭乘軌道馬車去工業區和碼頭上班；工業區生產出的貨物，也能透過在這條鐵路上執行的軌道馬車，送往碼頭，裝上船運送往南洋再轉運去歐洲，或者漂洋過海送往對岸的美洲。

當年的土地都集中在地主士紳手中，要建設城區，建造工廠，修建鐵路，建造碼頭倉庫，城市建設要發展，這一切都需要徵地。

上海灘附近的農田，因為地處水網地區，地勢低窪，並不適合種植最賺錢的桑田、棉田和茶林，都是一大片的水稻田。

從明中期張居正執行一條鞭法開始，江南地區就極少生產稻穀了，當地的收入主要是以桑田和茶林為主，因為從明中期開始，農民交稅繳納的是銀子，地主收租也是收銀子，而土地肥沃的浙江，農業稅自然也比較高。既然收稅改成收銀子，那麼種植桑葉和茶葉這些高利潤的農作物，豈不是比種植水稻更加划算？

所以說從明朝中期開始，浙江真正富裕的士紳都是依靠絲綢和茶葉的收入，而天下糧倉也從江南轉移到了湖廣。

地勢低窪的上海灘，卻不適合種植經濟作物，所以當地人仍然是種植水稻為主。其實在那個年代，依靠種植水稻的江南地主，並不是那麼有錢的。上海灘一帶人口密集，人均土地面積並不多，很多小地主家裡也就是二十畝地，真正的大地主，都在嘉興、蘇州、杭州和寧波等地。上海灘附近是以小地主為主。二十畝地租給農民，一年每畝地收成三石左右，賣給糧商也就是三兩銀子最多了。

農民交地租是一半，也就是上交一兩半銀子。

擁有二十畝水稻田的地主，一年全家的地租收入不過三十兩白銀。此外這些小地主都是沒有功名之人，還要交二兩銀子的稅收，只剩下二十八兩。這二十八兩白銀的年收入，只比一名瓊州軍的普通小兵高一點，還不如一名小軍官的收入了。

所幸的是，上海灘河網地區魚蝦資源豐富，這樣那些小地主才能勉強維持家用。若是碰到災年，那真的是地主家裡都沒有餘糧了。

而有門路的大地主大士紳，他們不會留在這裡守著沒有多少收益的水稻田，而是大量兼併桑田和茶林，而且他們身上有功名，可以免稅！

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再加上因為清軍來到江南之後，江南不少士紳被殺，大量土地落入到旗人手中。明軍收復了江南之後，驅趕了旗人，很多農田於是被分配給了農民，所以江南田價從明末時期每畝二十兩銀子，跌到現在的五兩銀子。

正因為水稻田價格下跌，這也給姚廷遴徵地修建城市創造了好機會。（未完待續）