1971年夏天，RB第一家麥當勞餐廳在東京銀座三越開業，這是一個剛剛登入RB市場的西洋快餐品牌。

東鄉太郎不明白，更木劍八說的效仿麥蘭勞是什麼意思？

目前為止，東京電視臺的產業布局，始終圍繞著影視圈內容製作、放映渠道、藝人控制、IP版權庫等要素進行開展。現在進軍院線產業，就是在放映渠道方面進行發力。

可是，這和今年剛剛在東京開業的美國快餐，又有什麼關係？難道是要進軍快餐市場？合作周邊產品？

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東鄉太郎不知道的是，這個叫做麥當勞的美國快餐店，主要靠地產賺錢。

當看麥當勞財報的時候，不要被它用的科目名稱迷惑，只有先搞懂麥當勞的商業模式，才能用正確的方法去計算數字。

如果按個人理解重新分類計算，麥當勞50%的運營利潤來自地產出租，40%來自品牌授權，只有10%來自自有餐廳的運營

表面上看，麥當勞有兩項業務：

第一個是餐廳直營（paaurants），也就是麥當勞自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。

第二是餐廳加盟（Franchise），加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收部分抽成，主要包括兩塊：加盟費和房租。加盟費抽成一般在餐廳收入的5%，租金扣點一般在餐廳收入的10%。

沒錯，加盟商除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。

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21世紀，麥當勞的租金收入為91億美金，而加盟費收入才27億美金。

全球麥當勞有31，230家加盟餐廳。這個加盟餐廳，要麼地在麥當勞手裡，要麼地和房都在麥當勞手裡。要麼交房租，要麼交地租。

地產出租貢獻了70%的利潤，品牌授權周邊佔20%，而自營餐廳業務只貢獻了10%的運營利潤。地產出租貢獻的利潤佔比最多，是公司的支柱業務。

這就是雙贏，即麥當勞叔叔贏兩次。

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20世紀90年代，比爾·阿克曼主導了麥當勞的金融三部曲。

他先將麥當勞直營業務獨立上市，控股權交給資本市場，集團只留下35%的股權，出售的65%股權可以融來33億美金。

第二步將龐大的地產抵押融資，把集團的地產拿去抵押做債權融資，融來147億美金。

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這個時候，麥當勞的股價已經被折騰夠嗆，創下歷史新低……

比爾·阿克曼率領著他的華爾街專業團隊，發動絕殺。

他用前兩步融到的180億美金，全部用來回購股票，一舉奪回集團控股權，公司股價上漲152%。

這麼操作完之後，資本市場對於麥當勞的估值產生了改變。

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美國地產公司的估值是13-16x，快餐行業只有8.5-9.5x的估值。

麥當勞在不知不覺中，積累了超出許多上市地產公司的不動產。但是，投資業內的思維鋼印，始終將麥當勞定位在快餐賽道。

這個聲勢浩大的金融戰役，將麥當勞龐大的地產收益在輿論面前大曝光，成功扭轉了投資人們的刻板映像。

此後，麥當勞的業務估值，一直按照地產業務加快餐業務的邏輯計算，長期在20-30x浮動。

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21世紀，麥當勞核心團隊最重要的研究專案便是地段。

除了常規的客流量考察之外，還需關注土地升值潛力、城市發展規劃等等，如此細緻的研究才能保障地段和資產穩定升值

賣漢堡薯條所得的店鋪經營收入或許會不穩定，但土地的價值永恆，尤其是核心商圈的土地。

可想而知，麥當勞現在全世界擁有這麼多門店，將帶來一筆多麼龐大的資產。

麥當勞首席財務官哈里·索恩本也說過一句著名的話：

“技術上我們是、但本質上我們並不真地是在食品行業，我們是在房地產行業……”

“我們出售十五美分漢堡包的唯一原因，是因為這是帶來收入現金流的最佳產品，靠漢堡我租戶能夠向我們支付房租。”

麥當勞餐飲經營的特色和優勢，即可以為企業提供源源不斷的現金流，從而有機會進行大規模的資產投資、換取能夠產生利潤的優質固定資產，進一步提高餐飲業經營收入。

由此便形成一條健康的商業鏈環，抗風險能力強。

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更木劍八的計劃，就是把快餐店換成電影院，其他商業經營方式，完全照搬麥當勞，提前二十年復刻麥當勞的金融三部曲。

零番隊隊長KING遞交的調查報告，華爾街目前給電影院線企業的估值是15-20x，地產公司的估值是13-16x，如果能構建電影院線加地產管理公司的雙軌邏輯，估值可以達到40x以上。

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離開波塞冬映畫之後，更木劍八開始大刀闊斧的進行，第二次東京電視臺改革。

整頓名下的各項產業、子公司。大量電視臺的職工被派遣到子公司，加強東京電視臺對於旗下資產的控制力。

這個時候，負責“華爾街の狼對沖基金”業務的KING，在和更木劍八告別一週之後，再次匆匆回到國內，彙報緊急事件……