第二一四章啟動舊城區改造專案

九間房屋，不過要除去客廳、餐廳，廚房，衛生間，只能擁有五間臥室，哪怕五口之間也可以居住得舒舒服服。

至於十六間房，擁有兩間客廳，兩間餐廳，還有六間主人房，兩間僕人房，簡直就是為那種殷實家境，小門小戶量身打造的。

第三種，則是主屋七間，上下兩層，前後兩進，廂房六間，這樣以來可以建造二十七間房屋。擁有會客廳、宴會廳、餐廳、書房、起居室，還有足足十二個主人房間，以及六間僕人房，兩間雜物間。

以供楊思齊、凌敬這樣級別的學院一把手居住，考慮他們有自己的家人、徒弟，佔地面積三百五十平方左右。

楊天保把戶型圖畫出來，房間功能，以及專門用途，甚至連配置的水井，都一一標註出來。

楊思齊一看這裡，就拍案叫絕。他心想，楊天保就算不出身世族門閥，一樣可以混得風生水起。

楊思齊看來，長安城與其他城池最大的不同，就是因為對於民間的放鬆，平民百姓，誰家可以擁有一畝宅基地，如果是良籍五口則要分兩畝地，七口之地則要分三畝。別說蓋房子居住人，就算種糧食，也可以吃幾個月了。

其他城池，功能性不同，絕對不會像長安城這樣，擁有龐大的馬球場，果園，藥園，特別是東宮藥園，幾乎佔了昇平坊的一半，四百多畝的藥園，專供東宮，恐怕東宮的人，都是藥罐子，他們也吃不完。

可是，採取楊天保這種設計方式，百草堂只需要建造甲等戶型二十套，乙種戶型一百二十套，丙種戶型三百套，足夠百草堂教師居住了。

其實，楊天保並非完全為了百草堂將來的教師居住，而是為了開發房地產。

學區房是稀缺資源，然而土地是有限的，楊天保也沒有本事馬上弄出水泥，建造樓房。

事實上，在這種時代即使想建造樓房，造價也不便宜。

鋼鐵每斤的價格多達一百文，如果摺合人民幣相當於每斤四百多塊錢，一噸鋼鐵就是將近八十五萬元。如果真讓鋼鐵漲到八十五萬一噸，別說北京的房子，就算十八線縣城，一平方三萬開發商也會虧本。

而且，最大的問題是，鋼筋水泥建築並不一定滿足百姓的需要。楊天保的百草堂面對的就是普通百姓，他們沒錢，而且購買了有限。

至於有錢的大戶和豪門，他們自然不差錢，可是他們都有可以進入國子監進學的渠道和能力，對於他們而言，學習並不是一定要在學區，他們有專車接送，也有自己的宅院，越近近務本坊或者平康坊，才是他們的選擇。

就像梁三寶這樣的人，身為城管大隊大隊長，年收入多達四十八貫，在透過三年努力賺錢，全家舉債，還有楊天保額外獎勵的情況下，才買到一宅佔地一畝多，擁有五間主屋，左右兩廂各三房廂房，共十一間房屋，卻花了二百貫。

作為長安城中高收入的人群，買一套房子如此吃力，楊天保如果把一畝地建造六套房子，哪怕每套少賺一些，賣上六十貫，也可以吸引絕大多數平民百姓購買。

楊思齊命他的徒弟過來按照楊天保的圖形，直接打造了三種戶型的模型，這三種戶型模型做得栩栩如生，甚至還用松枝製作了建議的綠植。

楊天保看著這些模型，笑道：“如此甚好，這樣的模型，再給我做幾套，不過要擴大構想，比如再建第四種戶型，兩間主屋，上下兩層，左廂房兩間，一座做廚房，一間做衛生間，雖然只有六間房，完全夠一家四口居住！”

楊思齊的徒弟詫異的望著楊天保，他們還以為楊天保這是給他們這些學徒建造房子呢。

畢竟，作為楊思齊的徒弟，他們有的可以擔任助教，有的最笨，只會悶頭幹活，可沒有擔任助教的資格。

當然，這是楊思齊的徒弟想多了，楊天保的本意是給那些更窮的窮人準備的，這樣的房屋佔地面積八十平左右，一畝可以造八座，每座除去成本，賣上四五十貫，還有很大的賺頭。

畢竟，這是學區房。擁有三個臥室的連裝別墅，只相當於二十多萬塊，想什麼呢？

楊思齊的徒弟儘管話少，動手能力卻極強，在楊天保的指導下，很快就將這種丙型戶型模型做好了。

楊天保突然望著楊思齊道：“糟糕！”

楊思齊急忙問道：“侯爺，怎麼了？”

現在楊思齊已經轉變了身份，他已經不自覺的稱呼楊天保侯爺，這是擺明了把楊天保當成了他的上級。

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楊天保沉吟道：“大儒孔穎達，與家父關係不錯，我想要給他下一個聘書，聘請他擔任咱們百草堂經學客座教授，他應該不會拒絕！”

楊思齊道：“確實，若讓孔師與我們粗鄙之人同戶而居，只怕他會拂身離去！”

楊天保只能哀嘆。

別看楊思齊在匠作一途，已經登堂入室，可以開山立派了，可是面對孔氏家族的儒家，依舊提不起自信。

楊天保沉吟道：“這樣，把戶型改一下，三進院落，每進七間主屋，上下兩層，前後廂房左右共九間，共計六十間屋，即使家中僕從、丫鬟，有個上百人，也勉強夠住了！”

楊思齊指導徒弟開始製作模型。

這種型別的房屋，自然不是給平民準備的，造價在那裡放著，想便宜也便宜不了，佔地接近一畝，怎麼也要賣上八九百貫。

這樣的房屋主要是給府兵中層軍官準備的，他們立功容易，在唐初以來，逢戰必勝，繳獲雖然七成上繳，可是他們自己卻可以獲得不少財貨。

這種羊毛不薅，對不起自己。

中層將校如果涉及文化程度，他們很難升職，只能將未來寄託在自己的孩子身上，楊天保能獲得程知節、秦瓊、李君羨的支援，最重要的原因是楊天保承認會接收士兵子弟入學，給他們一條可以改變命運之路！

楊天保的房產經營之路，面向的就是中低收入人群，儘可能的壓低每套房子的售價，可以讓平民百姓買得起房。

就算買不起，那也沒有關係，可以抵押，可以貸款。

在這個年代，想開銀行實在太難了。

想到這裡，楊天保又一陣頭疼。李承乾和李泰都不用考慮，可是李治李小九實在太小了，才四歲的小屁孩子，能做什麼？

到了晚上，楊天保參加了梁三寶的喜遷新居之宴，楊天保讓人給梁三寶送了一罈高度白酒，還有四匹絹。

禮物不算貴重，倒也不算輕。

離開梁三寶府上的時候，回到木屋的時候，李婉寧還在等著楊天保過來吃飯。

田四喜已經回來多時了，他正與六斤這個丫頭聊天。田四喜與六斤不一樣，六斤大安宮長大，對於市井見聞瞭解不多。

而田四喜則長於市井，利用市井見聞，哄得六斤眉開眼笑。

田四喜繼續說道：“這個郭老三，生得一副巧手，最擅長制器，在主母七十大壽時，他製作了一條九尺五寸的百鳥朝鳳的寶船，向主母賀壽。主母非常高興，當既賞他一個丫鬟當婆姨……”

看到楊天保到來，田四喜急忙跑向楊天保。

“公子，您可回來了！”

田四喜向楊天保稟告道：“我已經招募了一百六十三個人，準備考查一下，看看到底有哪些人可以留用！”

這次經過三年的沉澱，田四喜比以前沉穩多了。

雖然楊天保並沒有給他錢，讓他置辦房產，可是他找到長安城司戶參軍和萬年縣的書吏，向他們打聽到，在長安南城這十二坊之中，總共有四百六十多家宅院有意出手，總佔地面積超過兩千畝，總價值超過五十萬貫。

聽到這個數字，楊天保頓時一愣。

他想過房地產會投資大，但是沒有想到投資會如此之大。五十多萬貫別說楊天保沒有，就算他有，他也不敢一次性投入這麼大。

楊天保也知道越是佔地面積大的宅子，越是價值高，而且人家一般不會出手，如果他要是在靠近皇城根的太平坊、善和坊或者是興道坊、務本坊，就算有錢，也沒有人出手這裡的房產。

這裡屬於典型的有價無市。

楊天保的目光望著安德坊的其他半個坊，大約七百多畝地，這裡原本就是貧困區，雖然只有七百多畝地，卻足足有三百多家，除去坊牆佔地，加上街道、下水道、公共綠化佔地，幾乎都是每家一畝宅子的破房子。

楊天保想了想，或許可以換一個思路。

老城區改造專案，以舊宅換新宅。

想到這裡，楊天保頓時有了主意。

他望著田四喜道：“這樣，你帶著你招來的人，讓他們去與各家各戶進行談判，告訴他們，安德坊將建立長安城最大的百草堂，他們這些宅子太破舊太老了，影響市容整潔，本公子仁慈，決定替他們置換新屋。他們原有的宅子，佔地多少，擁有多少間房屋，每家每戶擁有多少人口，採取統一的置換標準。若是原宅子在九間以下，佔地一畝者，給予他們一套甲戶型房子！”

甲戶型，九間房屋，上下兩層，佔地一百十一平，這樣以來，每畝宅院，推倒之後，可以建造六套，除去成本和置換掉的一套。

楊天保一樣可以賺上三套的錢，既一百八十貫。

可是安德坊如果全部到了楊天保手中，他就可以利用公共空間，進一步提高容積率，把這三百多戶，賣給在安德坊上學的百姓。

所謂的雙贏，就是雙方都會認為對方吃虧，自己佔了便宜。

當然，每家每戶的情況不一樣。如果是五口之家，會分到兩畝地，就可以給他們置換給乙型房，十六間房屋。

如果是七口良家，三畝宅基地，那就可以丙種戶型，擁有二十七間房子。

當然，每家每戶房屋建築又不一樣，比如人家明明是七口平民之家，只有一畝宅基地，房屋卻建了十幾間。給他們置換的方式，只能另當別論了。

給他們甲種房不夠住，只能換成乙種房。換成乙種戶型，楊天保就會少賺了太多，他不開心。

楊天保開始頭疼，如何與眾百姓置換，既讓他們滿意，楊天保還能有足夠的利潤空間？